Tout savoir sur le dispositif Pinel et Pinel +

Ecrit par Bati-Armor le 03/03/2022

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation simple et avantageux dans le secteur immobilier permettant de réaliser un investissement immobilier locatif avec une réduction d’impôts.

Au 1^er janvier 2023, le dispositif Pinel évolue : nouveaux changements, nouveaux critères d’éligibilité, plafonds de loyers et de ressources, taux de réduction fiscale…Cependant, le dispositif Pinel reste attractif pour les projets d’investissement locatif. BATI-ARMOR vous éclaire sur les nouveautés du Pinel 2023 et le Pinel +.

SIMULATEUR PINEL

 

Le dispositif Pinel, c’est quoi ?

Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal français mis en place en 2013 (en remplacement du dispositif Duflot) pour encourager les investissements immobiliers locatifs. Il offre des réductions d’impôts aux investisseurs qui achètent et louent un logement neuf ou en état futur d’achèvement pour une durée minimale de 6 ans. Les loyers des logements Pinel sont plafonnés pour être abordables pour les locataires et le dispositif vise à stimuler la construction de logements neufs pour répondre à la demande locative. En 2023, la loi Pinel va encore permettre aux particuliers de bénéficier d’un abattement fiscal.

Les avantages dans l’investissement avec le dispositif Pinel :

• Constituer des revenus complémentaires pour votre retraite et conserver un niveau de vie confortable. En effet, l’investissement locatif en loi Pinel vous offre une rentabilité supérieure à des placements standards
• Protéger votre conjoint.e
• Constituer un patrimoine qui pourra être transmis à votre famille
• Une location obligatoire au choix de 6, 9 ou 12 années (à la différence de la loi Duflot) : en lien avec vos choix de vie, vous aurez la possibilité de louer plus ou moins longtemps pour récupérer votre investissement le jour souhaité
• Votre appartement peut être loué à un ascendant ou à un descendant
• Profiter d’une habitation confortable et peu énergivore

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Loi Pinel 2023 : les changements en faveur d’un immobilier plus responsable et plus humain

La loi Pinel 2023 s’adapte aux défis actuels en matière d’environnement et d’énergie. Elle vise à rendre la France plus respectueuse de l’environnement et moins dépendante des énergies non renouvelables en incluant de nouvelles exigences de performance énergétique pour les logements.

 

       Mise en application de la RE2020

La mise à jour de la loi Pinel 2023 inclut la réalisation de l’objectif de neutralité carbone pour 2050. Le dispositif appelé « Pinel + » veut favoriser la construction d’appartements à haute performance énergétique :

• en construisant des logements moins énergivores
• en utilisant plus de matériaux biosourcés et donc moins de carbone
• en créant des habitations plus confortable à vivre pendant les périodes de fortes chaleurs sans utiliser les systèmes de climatisation

 

       Réduction énergétique des programmes neufs

En raison du réchauffement climatique, il est plus que nécessaire de réduire la dépendance énergétique des contribuables. La RE2020 vise une réduction de 30% des besoins énergétiques des derniers programmes neufs et prévoit la sortie des énergies fossiles dès 2025. Concrètement, il sera nécessaire de remplacer les chauffages au gaz par des systèmes plus respectueux comme les pompes à chaleur individuelles, les réseaux de chaleur ou la chaufferie biomasse. Les résidences devront également réduire leur impact carbone et valoriser les matériaux plus écologiques comme le bois et les matériaux biosourcés.

 

      Des surfaces minimales pour plus de confort

La loi Pinel 2023 contribue vers un immobilier plus humain et respectueux des besoins des locataires. Elle tient compte notamment de nouveaux critères de surface minimale de logement en fonction de la typologie de bien, et de confort pour favoriser des logements plus agréables à vivre.

De plus, la crise sanitaire a démontré le besoin de posséder un espace extérieur privatif, donc, le dispositif Pinel 2023 rend obligatoire la possession d’un espace extérieur pour chaque logement (terrasse, jardin, balcon, loggia).

 

Les critères de surface à respecter

Type de logement	Surface habitable	Surface extérieure privative
T1	28 m²	3 m²
T2	45 m²	3 m²
T3	62 m²	5 m²
T4	79 m²	7 m²
T5	96 m²	9 m²

 

Un autre critère que la loi Pinel 2023 rend obligatoire est la présence de la luminosité naturelle des appartements. En effet, pour être éligible au Pinel +, il faudra que chaque appartement à partir du T3 bénéficie obligatoirement d’une double exposition.

 

      La construction dans les quartiers prioritaires

 Afin de relancer les constructions dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), il sera toujours possible de profiter des taux de réduction fiscale du Pinel classique. Il s’agit de quartiers socialement défavorisés qui concentrent le plus de pauvreté. Ils visent notamment à réduire les inégalités territoriales par la rénovation de l’habitat et de l’amélioration de la mixité sociale.

Dans le cadre du dispositif Pinel +, les logements neufs en location doivent être situés dans un QPV en zone Abis, A ou B1. Retrouvez la liste complète sur le site du SIG (Système d’information géographique).

 

Nos programmes éligibles

 

      La baisse progressive des taux de réduction fiscale

Avec la Loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur une durée de mise en location jusqu’à 12 ans et la perception de revenus locatifs. Cependant, à compter du 1^er janvier 2023, le gouvernement a décidé d’abaisser les avantages fiscaux du dispositif Pinel. La réduction fiscale reste en vigueur pour tout achat d’un appartement neuf mais les taux sont dégressifs jusqu’au 31 décembre 2024.

Durée de mise en location	Investissement en 2022	Investissement en 2023	Investissement en 2024
6 ans	12 %	10,5 %	9 %
9 ans	18 %	15 %	12 %
12 ans	21 %	17,5 %	14 %

 

En résumé, quelles sont les différences entre Loi Pinel et Pinel + ?

Le Pinel + est le nouveau dispositif fiscal, plus contraignant et plus sélectif qui cohabitera pendant 2 ans avec le dispositif Pinel.

En effet, le Pinel + maintient le principe des avantages fiscaux mais avec différentes conditions d’éligibilité. C’est-à-dire que vous conserver les critères actuels de la loi Pinel en ajoutant de nouvelles conditions telles que :

• Acheter un logement neuf avec une très bonne performance énergétique
• Respecter le seuil 2025 du label RE2020
• Acquérir un logement localisé dans un quartier classé prioritaire par la mairie.

Afin de savoir si vous pouvez bénéficier du Pinel classique ou du Pinel +, il faudra se référer à la date d’achat du bien immobilier. En ce qui concerne les plafonds de loyers et les ressources des locataires, ils restent inchangés.

 

Les critères d’éligibilité au Pinel

• un logement construit dans une zone étendue (Abis, A et B1). Cette notion s’applique pour des agglomérations à forte densité urbaine où le marché immobilier souffre d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.
• louer un bien non meublé sur une période de location de 6, 9 ou 12 ans
• le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire (contrat signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble)
• le plafonnement des ressources du locataire et un plafonnement du loyer
• logements répondant à des exigences de performance énergétique conforme au label BBC ou RT2012

 

Les plafonds d’investissement

Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € par an dans la limite de 2 logements par an. Le prix d’achat au m² est aussi plafonné à 5 500€/m² de surface habitable.

NB : La loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux exige que la réduction d’impôts obtenue grâce au dispositif Pinel ne puisse dépasser 10 000€ sur le montant de l’impôt sur le revenu.

Dans l’attente de la publication de l’instruction « barème 2023 », ce sont les plafonds de loyer mensuel par m² (hors charges) de l’année 2022 qui restent en vigueur :

Abis	A	B1
Paris et 76 communes d’Ile-de-France	650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur	1 546 communes, de + de 250 000 habitants (Rennes, Nantes, Bordeaux…)
17,62 €/m²	13,09€/m²	10,55€/m²

 

Les conditions des locataires 

Lorsque vous mettez votre bien immobilier éligible à la loi Pinel en location, celui-ci doit impérativement être non meublé et destiné à un usage d’habitation principale. En outre, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds, lesquels diffèrent selon la composition du foyer fiscal et les zones de domiciliation. Il est obligatoire de respecter l’ensemble de ces éléments dans le cadre de la loi Pinel à Rennes, Saint-Malo, et partout en France.

Pour les actes de ventes passés en 2023, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2021.

 

Foyer fiscal	Zones géographiques
	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Une personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €	28 876 €
Un couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €	38 560 €
Une personne seule ou un couple avec 1 enfant	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €	46 372 €
Une personne seule ou un couple avec 2 enfants	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €	55 982 €
Une personne seule ou en couple ayant 3 enfants	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €	65 856 €
Une personne seule ou un couple avec 4 enfants	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €	74 219 €
Pour chaque enfant supplémentaire	+ 13 734 €	+ 12 573 €	+ 9 200 €	+ 8 277 €	+ 8 277 €

 

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.  

 

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