Calcul rentabilité investissement locatif

Ecrit par Bati-Armor le 01/08/2023

Le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif dépend de plusieurs variables à prendre en compte. Cet article traite de divers facteurs permettant de savoir si un placement en vaut la peine. Notre objectif est de vous permettre d’évaluer en toute confiance, mais aussi avec assurance, la rentabilité financière de vos investissements immobiliers pour les années à venir.

Bien comprendre ce qu’est le rendement locatif

Pour pouvoir faire le calcul de la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, il est important de comprendre son fonctionnement. Avant tout, il faut préciser que l’achat d’un bien immobilier nécessite un énorme budget. La plupart des foyers qui prévoient de réaliser ce type de projets ne disposent pas du fonds nécessaire et doivent donc faire une demande de prêt immobilier.

Afin de pouvoir rembourser les mensualités du crédit d’un achat immobilier, il est important donc que l’investissement locatif soit rentable. Cela permet de couvrir les mensualités du prêt avec les loyers du logement. Voilà pourquoi, l’évaluation du rendement locatif devient une étape cruciale. C’est un indicateur important qui vous permet de savoir si la location du bien présente des avantages réels de rendement.

Mais de quoi s’agit-il exactement ? En réalité, la rentabilité locative désigne le rapport entre les revenus perçus par le propriétaire du bien immobilier et son prix d’acquisition. Il est exprimé en pourcentage. Notons qu’il existe différents types de rendement locatif à savoir : la rentabilité brute, la rentabilité nette et le rendement net-net.

Calcul rentabilité investissement locatif brut

Le calcul rentabilité investissement locatif brute est pratiquement simple. Voilà pourquoi, c’est le premier indicateur que les agents immobiliers mettent en avant lors d’un achat imobilier liée à l’investissement locatif. De plus, il permet d’obtenir un score assez important. Pour déterminer le rendement locatif brut d’un appartement ou d’une résidence, il suffit de tenir compte de deux facteurs. Il s’agit du prix de revient et du montant du loyer annuel que vous voulez percevoir. Il ne reste plus qu’à utiliser la formule suivante : (loyer x 12) / prix de revient x 100.

Notons que pour déterminer le prix de revient, il faut tenir compte du coût des charges liées à l’achat immobilier. Elles incluent notamment les frais bancaires, les frais d’agence et les frais de notaire. En général, cette méthode de calcul plutôt simpliste vous donne un premier aperçu du résultat du placement immobilier. Mais elle n’est pas du tout fiable puisqu’elle ne prend pas en compte les facteurs les plus importants.

Calcul rentabilité investissement locatif nette

Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif nette est une méthode plus réaliste. Elle vous permet de mieux évaluer les avantages du placement lorsque vous devenez propriétaire de votre appartement. Pour effectuer le calcul, il faut tenir compte de quelques facteurs importants. En effet, on cite en premier lieu les charges et les dépenses liées à la location du bien.

En parlant de charges, hormis les impôts, il faut tenir compte de la taxe foncière, des frais d’assurance, des frais de gestion locative, des honoraires de gestion, du coût du crédit immobilier contracté en fonction du taux d’intérêt imposé par la banque ainsi que des coûts des travaux d’entretien et de réparation.

La formule à utiliser pour calculer la rentabilité locative nette est la suivante : (loyer annuel – charges et frais) / prix d’acquisition x 100. En intégrant les charges dans le calcul, vous allez découvrir que le score obtenu n’est pas aussi élevé que celui généré par la formule utilisée lors du calcul du rendement locatif brut. Cette formule vous permet en revanche d’avoir un résultat plus fiable. Vous pouvez ainsi déterminer les moyens d’accroître le cash flow ou le revenu net perçu chaque mois.

Calcul rentabilité investissement locatif nette-nette

Pour obtenir un résultat qui reflète la réalité, il est conseillé de calculer la rentabilité de l’investissement locatif nette-nette. Elle est aussi nommée rendement net d’impôt. C’est un indicateur fiable puisqu’elle prend en compte des facteurs pertinents, notamment la fiscalité.

– Le type de location et le régime fiscal

Deux options s’offrent à vous lors d’un projet d’investissement locatif. Vous pouvez trouver un locataire pour louer un appartement vide ou un logement meublé. Le premier choix vous permet d’obtenir des revenus fonciers. En revanche, si vous optez pour la location meublée, votre placement immobilier vous permettra de percevoir des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC chaque année.

Notons que votre régime fiscal dépend de votre décision. Or, c’est un autre critère important lors de la détermination du rendement locatif. En général, le régime micro-foncier est en vigueur si vous percevez des revenus fonciers. Il vous permettra de profiter d’un abattement de 30%. En revanche, en cas de location meublée, c’est le régime micro-Bic qui est en vigueur. L’abattement à profiter est de 50%.

Mais il est aussi possible d’opter pour le régime fiscal du réel. Dans ce cas, il est possible de déduire les charges du total des revenus imposables, ce qui vous permet de réduire votre facture d’impôts et d’accroître votre rendement locatif.

– Les dispositifs de défiscalisation

L’État a mis en vigueur différents dispositifs de défiscalisation pour un logement lié un achat immobilier. Il faut citer entre autres la loi Pinel. Ce dispositif permet aux investisseurs qui achètent et louent un appartement neuf de profiter d’une baisse d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000 euros sur 12 ans. Il y a aussi des dispositifs destinés aux personnes qui investissent dans des biens immobiliers anciens, se trouvant dans certaines villes de France. En général, l’appartement doit se trouver dans une ville appartenant à une zone protégée.

Évidemment, l’effet des mécanismes de défiscalisation n’est pas toujours positif. Ainsi, avant de réaliser un achat immobilier, il faut bien savoir comment ça marche et quel sera l’effet d’année en année. Le but est d’évaluer l’efficacité de la procédure.

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