Démembrement de propriété : Principes et intérêts

Ecrit par Bati-Armor le 03/03/2022

Un achat en démembrement de propriété est un acte juridique d’optimisation fiscale. Cette pratique consiste en une division de la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Tout type de bien immobilier peut être démembré et représente un réel avantage fiscal immobilier. Le démembrement de propriété est intéressant dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier. Cela elle évite aux descendants de payer des droits de succession.

L’achat en démembrement de propriété : quel en est le mécanisme ?

On parle de démembrement de propriété lorsqu’un achat immobilier est divisé entre un ou plusieurs usufruitier et un ou plusieurs nu-propriétaire. Le droit de propriété se compose de 3 éléments :

• L’usus : le droit d’user du bien
• L’abusus : le droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant
• Le fructus : la récolte des fruits liés au bien

Lorsque l’accord de démembrement est signé entre les deux parties, le nu-propriétaire (abusus) a le droit de disposer du bien pour le vendre (avec l’accord de l’usufruitier), mais ne peut l’occuper ou percevoir des loyers. L’usufruitier (usus et fructus) peut quant à lui percevoir des loyers, mais ne peut vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire. Pendant la période du démembrement, l’investisseur cède généralement 40 % de la pleine propriété à l’usufruitier, qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Ce type d’investissement immobilier est un excellent outil car il permet de transmettre un bien à ses ayants droit de son vivant. De cette manière, le nu-propriétaire continue à jouir du bien immobilier, tout en préparant sa transmission, et profite des abattements fiscaux en vigueur.

L’abattement sur le montant de la donation s’élève à 100 000 € tous les 15 ans, par parent et par enfant, sans avoir à s’acquitter de droits de donation. Au décès des donateurs, les ayants droit récupèrent ainsi la pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession.

Le démembrement de propriété peut aussi s’appliquer dans le cas d’un PACS ou d’un mariage, pour assurer la protection du conjoint, concubin ou partenaire de PACS survivant en franchise d’imposition fiscale.

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