Caserne Lorette à Saint-Malo : Appel à Manifestation d’Intérêt pour l’occupation d’un tiers lieu

Ecrit par Bati-Armor le 03/07/2024

Porteurs et porteuses de projets, l’ancien Mess des officiers de l’écoquartier Lorette à Saint-Malo, cherche une nouvelle vocation !

Ce lieu patrimonial niché au cœur de l’ancienne caserne Lorette à Saint-Malo est ouvert à un appel à manifestation d’intérêt, jusqu’au 02 octobre 2024, pour trouver ses futur·s résident·es et se convertir en un lieu de vie pour le quartier. Bati-Armor vous explique en détails.

 

Questions-Réponses de la visite du Mess du 20 septembre 2024

 

Contexte et objectifs

La ZAC de la Caserne de Lorette vise à réaliser une opération d’aménagement, dont l’objet principal porte sur la constitution d’une nouvelle offre de près 430 logements. Ce projet d’aménagement est porté par la Ville de Saint Malo, dont les premières études ont débuté en 2016.

Le projet cherche à apporter une réponse aux objectifs suivants :

• Créer un écoquartier, un nouveau lieu de vie respectant les objectifs du Développement Durable suivant les objectifs d’une ville plus dense, plus verte, plus désirable au profit des espaces naturels tout en réduisant son empreinte écologique,
• Créer une opération qui favorisera l’accueil de jeunes couples et de familles,
• Mettre en œuvre une mixité sociale par un programme alliant logements sociaux, privés et en accession sociale, cela afin de produire une nouvelle offre de logement adaptée aux besoins, et durable,
• Intégrer une mixité fonctionnelle dans l’opération par la création d’équipements publics nécessaire à la création de ce nouveau lieu de vie,
• Améliorer la desserte du secteur pour tous les types d’usagers (piétons, cycles et voitures) par le réaménagement de voies, de carrefours ..,
• Désenclaver le site pour l’ouvrir sur la ville par la création de nouvelles voies,
• S’appuyer sur ce nouveau quartier pour mettre en place le maillon manquant entre les continuités vertes du centre-ville, entre la Rance et l’agglomération, entre le vallon du Vau Garni et le miroir aux fées notamment,
• Faire du quartier un lieu d’expérimentation pour des logements économes en énergie et pour les énergies renouvelables.

 

 

Dans le cadre de cette ZAC, la ville de Saint-Malo a confié l’aménagement d’un ensemble de parcelle à Bati-Armor, incluant l’ancien Mess des Officiers de la caserne. Ce bâtiment patrimonial a été conservé en l’état depuis le début du projet et des travaux d’aménagement, afin de prendre le temps de lui trouver une nouvelle vocation.

Bati-Armor, en lien avec la Ville de Saint-Malo, a ainsi décidé de lancer cet appel à manifestation d’intérêt (AMI) pour imaginer le futur de ce Mess.

 

Découvrir le programme Major Le Bois

 

Présentation du futur site de la caserne Lorette à Saint-Malo

Le Mess se situe au cœur de l’écoquartier et bénéficie de l’aménagement paysager prévu dans le projet d’aménagement. Ainsi, il se situera à proximité : d’un patio jardin (à l’arrière du Mess, sur la place d’armes), d’un stationnement paysager à proximité, d’une halle ouverte, d’un verger, d’une aire de jeux pour enfants, d’un petit bois (jardin forestier) et de jardins partagés. 

 

 

Le Mess des Officiers se trouve au niveau de l’entrée principale de la Caserne, avenue de Lorette. Cette entrée se trouve au Nord de l’écoquartier. Le Mess est situé sur la place d’armes de l’écoquartier, qui deviendra un espace piéton et paysager. Il est également à proximité d’un autre bâtiment patrimonial qui sera transformé en crèche privée.
La place d’armes sera entourée de bâtiments de logements (neufs et réhabilités). Il est également envisagé un local à proximité du Mess, dans un bâtiment neuf, pour accueillir une activité médicale ou paramédicale. L’espace public au sud du Mess sera un espace apaisé, de nature à accueillir une activité de type terrasse, par exemple.

 

 

Le Mess a une superficie de 273 m² au sol. Son RDC n’est actuellement pas accessible aux personnes à mobilité réduite (PMR), mais des travaux de mise en accessibilité seront réalisés.
Le premier étage est d’une superficie moindre que le RDC (environ 180 m²), car une partie de l’étage est constitué de combles (aménagés ou non), présentant un faible dératellement et une charpente métallique.

 

 

Objet de l’appel à la manifestation d’intérêt

Le présent AMI vise à imaginer une nouvelle vocation pour l’ancien Mess des Officiers de la caserne Lorette.

En accord avec la Ville de Saint-Malo, Bâti Armor recherche une ou plusieurs structures, dont le fonctionnement interne et les activités sont tournés vers la vie de quartier et l’intérêt général.

L’objet et l’activité des structures devra respecter les marqueurs de cet écoquartier :

• respect de l’environnement et du développement durable
• lieu de vie pour les habitant·es, en particulier les familles

 

Contraintes du site

Le Mess se trouve dans un environnement présentant un certain nombre de caractéristiques et de contraintes, dont il sera nécessaire de tenir compte pour la proposition des usages futurs de ce lieu :

• Une crèche privée se trouve à moins de 100m de l’entrée du Mess. De ce fait, aucun débit de boisson permanent ne pourra trouver place dans le Mess – à l’exception d’un restaurant servant des boissons alcoolisées uniquement aux heures de repas et en accompagnement de nourriture. Pour toute autre activité, un débit de boisson temporaire est toutefois envisageable, dans un cadre strict (avec une autorisation limitée en nombre chaque année, le nombre étant dépendant de la nature de la structure – association, association sportive, société ou personne privée),
• Le Mess se trouve sur un site piétonnier, accessible aux piéton·nes et cycles uniquement. Des livraisons seront toutefois possibles,
• Un parking paysager de 27 places se trouve à proximité du Mess ; toutefois, l’usage de ce parking ne concernera pas uniquement les occupant·es et visiteur·ses du Mess. Il est donc nécessaire de tenir compte de la limitation en termes de stationnements disponibles.

 

Le diagnostic territorial réalisé par Le Facteur Urbain

Le diagnostic technique du Mess

Les plans du Mess

Le plan des espaces publics de la ZAC et le périmètre du bail autour du Mess

Devis de rénovation de la crèche Lorette (exemple)

Diagnostic du sous-sol du Mess

 

Conditions d’éligibilité

Peut candidater à cet AMI :

• Toute personne morale (ou porteur·se de projet en cours de constitution d’une personnalité morale),
• dont le siège social ou l’un de ses établissements est établi sur le territoire de Saint-Malo Agglomération prioritairement – un élargissement à l’extérieur du périmètre de SMA sera envisagé si des structures extérieures souhaitent se positionner,
• dont le fonctionnement interne et les activités sont tournés majoritairement vers la vie de quartier et le bien commun,
• dont le projet s’inscrit dans le maillage territorial existant, afin d’éviter les « doublons » (en particulier vis-à-vis des commerces installés sur le quartier : boulangerie, supérette, bar PMU),
• respectant les marqueurs de l’écoquartier,
• dont le projet s’inscrit dans la durée,
• répondant à cet AMI dans les délais impartis.

 

Engagements réciproques

Engagements du promoteur Bati-Armor

Bati-Armor a signé, le 15 décembre 2022, un bail emphytéotique auprès de la Ville de Saint-Malo, l’engageant dans la réhabilitation et la gestion du Mess pour une durée de 18 ans.

• Réhabilitation du Mess

Dans le cadre du bail emphytéotique, Bati-Armor s’est engagé à la réhabilitation du Mess, dans une limite de 300.000€. Cette réhabilitation inclut : la mise en accessibilité PMR, le raccordement au réseau de chaleur urbain (RCU), la mise aux normes électriques et plomberie, la mise aux normes de la toiture, le remplacement des menuiseries.

Une démarche d’auto-réhabilitation du Mess permettra de finaliser la réhabilitation du lieu (voir plus bas).

• Gestion du Mess

Bati-Armor s’engage à entretenir en bon état le bien et les aménagements réalisés, durant toute la durée du bail emphytéotique. L’entretien courant sera toutefois à la charge du ou des preneurs.
Les loyers estimatifs, pouvant être calculés à ce jour, sont les suivants : environ 35€/m²/an.
Ce coût estimatif inclut :

• les charges de chauffage (via le raccordement au réseau de chaleur urbain)
• l’assurance du bâtiment
• la taxe foncière

Ce coût n’inclut pas le coût de l’eau chaude sanitaire, qui sera en sus.

• Entrée dans les lieux des résident·es

L’entrée dans les lieux des résident·es est estimée au dernier trimestre 2025, sous réserve des aléas de chantier indépendants de la volonté du promoteur.

Bati-Armor s’engage à faire retour à toutes les candidatures, qu’elles soient retenues ou non. Bâti Armor s’engage également à répondre aux questions soumises par les candidat·es dans le temps imparti au dépôt de candidatures, par le biais de son assistant à maîtrise d’ouvrage (Le Facteur urbain).

 

Engagements des futur·es résident·es

Les porteurs et porteuses de projet lauréat·es de cet AMI s’engagent :

• à participer à l’émergence et la consolidation du collectif occupant le lieu – en particulier dans le cas où plusieurs structures se voyaient désignées par cet AMI,
• à co-construire l’émergence de ce lieu avec les habitant·es et acteur·ices du territoire intéressé·es à s’impliquer dans la démarche,
• à participer à l’élaboration de la gouvernance du lieu, lors de temps dédiés et animés par un tiers,
• à participer à l’auto-réhabilitation accompagnée du bâtiment (chantier participatif) : embellissement, mise en peinture, petits aménagements… Les modalités de cette auto-réhabilitation seront définies avec les futur·es résident·es du lieu. Il est précisé ici qu’à ce stade, il n’est pas possible d’indiquer s’il sera attendu des futur·es résident·es une participation pécuniaire à l’embellissement du bâtiment. Les travaux de restructuration (travaux lourds) seront pris en charge par Bâti Armor ; si l’enveloppe financière prévue par Bâti Armor le permet, les travaux d’embellissement seront également pris en charge. Dans le cas contraire, une répartition sera travaillée avec les futur·es résident·es, dans un cadre transparent et négocié,
• à contribuer à l’élaboration d’un modèle économique équilibré et autonome du lieu,
• à faire vivre le lieu et à l’occuper, en échange d’une contribution financière (loyer) auprès de Bâti Armor, définie en amont de leur installation,
• à assurer l’entretien courant du lieu.

 

Principaux critères de choix des offres 

• Respect des conditions d’éligibilité énoncées ci-dessus,
• Respect des engagements des candidat·es énoncés ci-dessus,
• Contribution à l’animation du quartier : ouverture sur l’écoquartier Lorette et le quartier élargi ; compatibilité avec les commerces et services existants dans le quartier,
• Organisation spatiale du lieu : proposition d’utilisation des espaces intérieurs et extérieurs ; possibilité de cohabitation avec d’autres porteurs de projets,
• Soutenabilité financière du projet : modèle économique soutenable hors subventions publiques, a minima à partir de l’année 3 de l’installation dans les lieux.

 

Modalités et calendrier de réponse l’appel à manifestation d’intérêt

Les candidat·es au présent AMI sont invité·es à remplir un dossier de candidature, à la page dédiée au présent Appel à Manifestation d’Intérêt, accompagné des pièces demandées, le cas échéant.
Le dossier de candidature dûment rempli doit être déposé avant le mercredi 2 octobre 2024 à 12h00, par voie électronique, à l’adresse suivante : alice@lefacteururbain.fr

Deux réunions d’information auront lieu en visioconférence, afin d’apporter toutes les réponses aux questions formulées par les candidat ·es :

• Le jeudi 5 septembre : Questions/Réponses visioconférence du 5 septembre
• Le mardi 17 septembre : Questions/Réponses visioconférence du 17 septembre

 

Les dossiers seront ensuite soumis à un Comité d’AMI composé :

• de représentant·es de Bati-Armor
• de représentant·es de la Ville de Saint-Malo (élu·es et agent·es) de l’AMO accompagnant Bâti Armor dans la mise en place du tiers lieu (Le Facteur urbain).

 

Questions-Réponses de la visite du Mess du 20 septembre 2024

 

À partir du dépôt de la candidature, Bati-Armor pourra à tout moment prendre contact avec les porteurs et porteuses de projet pour tout renseignement complémentaire. Les candidat·es mentionneront clairement le nom, l’adresse et les coordonnées téléphoniques et électroniques de la personne référente porteuse de la candidature afin qu’elle puisse être contactée aisément.

Les candidatures font l’objet d’une garantie de confidentialité par Bati-Armor, la Ville de Saint-Malo et Le Facteur urbain, à l’égard de chaque porteur·se de projet. Le Comité d’AMI aura la responsabilité d’instruire les dossiers et d’en vérifier l’éligibilité. Il effectuera le travail de pré-instruction et de sélection des candidat·es. Les projets seront analysés à travers les principaux critères de choix des offres, respectivement listés ci-avant.

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