Investissement immobilier neuf LMNP Rennes

Le statut de loueur meublé non professionnel est une niche fiscale destinée aux contribuables, qui mettent à disposition leurs biens immobiliers en location. Mais concrètement, quelles sont ses conditions d’éligibilité, et pourquoi opter pour un investissement immobilier neuf en LMNP à Rennes ?

Définition du statut LMNP

Le statut LMNP concerne exclusivement les propriétaires-bailleurs. Si d’un point de vue comptable, les revenus locatifs générés sont des bénéfices industriels et commerciaux, ces derniers ne sont pas perçus comme des professionnels. La fiscalité LMNP implique la location de meublés à usage d’habitation, en résidence de tourisme, d’affaires, étudiante, de services ou médicalisée, d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), ou encore à usage touristique ponctuel ou saisonnier.

Notez que deux types de régimes LMNP peuvent s’appliquer :

• Le régime micro-BIC, dont le loueur en meublé non professionnel relève de plein droit. Il concerne les personnes percevant moins de 32 000 € par an avec leurs biens immobiliers. Ce régime est pertinent si vous n’avez que peu de charges, puisqu’aucune n’est déductible. Du fait d’un abattement fiscal de 50 %, vous serez imposé à l’impôt sur le revenu seulement sur la moitié de vos revenus locatifs. Un propriétaire LMNP, soumis au régime micro BIC, peut formuler une option pour passer au régime du réel BIC.
• Le statut BIC réel est applicable automatiquement dès 70 000 € de revenu locatif annuel. Ce régime semble le plus avantageux si vous payez beaucoup de charges (parmi lesquelles les amortissements du logement locatif et des travaux). Votre bénéfice sera également imposé à l’impôt sur le revenu. Une comptabilité commerciale doit être tenue pour la détermination du résultat imposable.

LMNP à Rennes : quelles conditions ?

Pour être éligible au LMNP investissement immobilier neuf à Rennes, le propriétaire-bailleur doit remplir certaines conditions :

• Le logement doit être loué meublé, à titre d’habitation.
• Le propriétaire-bailleur n’exerce pas à titre professionnel, avec des recettes maximales générées de 23 000 € par an. Il en va de même pour les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur les revenus.
• Une déclaration d’activité doit être effectuée par le biais d’un formulaire P0i (Cerfa 11 921), et adressée au Greffe du tribunal de commerce de la ville dans laquelle se trouve la location meublée.
• Les revenus locatifs doivent nécessairement être imposés dans la partie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pourquoi investir en loueur meublé non professionnel (LMNP) à Rennes ?

L’immobilier neuf en régime LMNP pour un investissement à Rennes peut être une excellente idée, puisque de réels avantages fiscaux sont liés à ce statut. Dans cette ville, l’investissement immobilier est particulièrement attractif et bon nombre de logements ouvrent droit au dispositif LMNP. Un investissement LMNP à Rennes profite également d’une fiscalité plus avantageuse que la location non meublée.

Des réductions d’impôt avec le dispositif Censi-Bouvard

Réservé aux établissements de services, le dispositif Censi-Bouvard s’applique dans une location neuve et meublée. Après la signature d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant de la résidence, l’investisseur reçoit une réduction d’impôt de 11 % du prix HT de son achat immobilier. Cette défiscalisation s’opère dans la limite de 300 000 € par an et par foyer fiscal.

Une location meublée simple et sécurisée

Dans le cadre d’une location meublée louée en résidence-services, le propriétaire-bailleur se porte acquéreur d’un bien qu’il mettra à disposition d’une société professionnelle. Celle-ci prend à sa charge l’ensemble des tâches relatives à la gestion du bien. L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, qui devra s’acquitter d’un loyer mensuel, que le bien soit loué ou non.

Une protection pour le loueur en meublé non professionnel

Si le contrat de bail qui lie l’investisseur et l’exploitant de la résidence est d’une durée fixe, il pourra toutefois être prolongé au terme.

Ce bail représente une protection non négligeable pour l’investisseur qui sera garanti :

• d’encaisser un loyer mensuel, quelle que soit la réalité de la location du logement (sauf dépôt de bilan de l’exploitant) ;
• d’une indexation du loyer prévue dans le bail ;
• de définir le partage des charges d’entretien, réparation et gros travaux entre le bailleur et la société gestionnaire.

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